采写/张璐 周煜博 梁婷
编写/宋建华
2023年7月，广西南宁市高清蓝光雍锦澜湾现况
2023年7月3日，立案侦查10个月的时间后，广西南宁市高清蓝光雍锦澜湾（下称“雍锦澜湾”）业主王琦提起诉讼农业银行南宁市支行一案总算来开庭审理。
四年前，2019年4月，王琦的母亲买了“雍锦澜湾”的一套商住楼，同一年5月23日，与开发商四川蓝光发展趋势有限责任公司集团旗下南宁市灿琮置业有限公司（下称“开发商”）、农业银行南宁市支行一同签署了《个人购房担保借款合同》，王琦是贷款担保人，其母为主贷人，贷款额度57.5万余元，时限30年。
合同条款，房屋应当2021年12月31日前交付。但2021年8月，业主见到开发商送给城建局关于应用监管资金的信件里提及，楼盘出售资产全被高清蓝光总公司转出去占有，总公司没有任何资产还回南宁新项目再次基本建设。同一年11月，开发商发布交房日期延期的通知函。直到今天，王琦妈妈的房子仍没完成工程施工。
王琦发觉，房子贷款并没有划归《南宁市商品房买卖合同》中合同约定的预售资金监管帐户，随之而来的是开发商的另一个帐户。在她看来，农牧业银行南宁市支行违规放贷，都没有执行对开发商侵吞账户资金严格监管责任，应该给建筑项目烂尾楼、房屋推迟交付负责任。因此，在2022年7月18日向法院起诉，规定在拿房以前，银行停贷停歇，减轻一切额外收费。
2023年6月2日，王琦接到开庭通知。7月3日，农牧业银行南宁市支行辩护律师在庭前回复称，银行将贷款支付至非共管账户，与房子能不能按时交付，不具备直接因果关系。房子不可以按期交付义务并不在银行。开庭审理从早上9点半进行，历经2钟头，人民法院未当庭宣判。
业主与开发商和银行签的合同，借款跌入非共管账户
“什么方法都花完了”
2023年7月3日一早，王琦从家里打的前去人民法院，这一段路途只需10min。但发展到今天，她等待了近一年。早在去年7月18日，她就到了法院诉讼，规定银行在拿房以前，停贷停歇，减轻一切额外收费。之所以选择到法院诉讼银行，是由于“什么方法都花完了”。
从2021年4月逐渐，“雍锦澜湾”新项目就没有多少人工程施工，王琦那时候就会有不祥的预感。到8月，有业主去现场看房子，发觉多幢房子未到顶，公共性、房屋装修完成率都未一半以上，墙体擦抹工程和小区园林绿化都还没有开始工程施工。工程施工期间也频繁出现工人讨薪停产事情，业主们从城建局了解到了，“预售监管资金已经被高清蓝光总公司相继获取”。
2021年8月，开发商告之业主，“雍锦澜湾”项目监管预购资产仅余约2100 万余元，资金短缺达到2亿人民币，并且在书面材料中觉得：“南宁市高清蓝光雍锦澜湾项目销售资产均由蓝光集团总公司转出去占有，现阶段四川蓝光总公司没有任何资产还回南宁新项目再次基本建设”。同一年11月，开发商发布了关于交房日期延期的通知函。
四川蓝光是名盛一时的“四川地产商一哥”，创立于1992年，2002年逐渐涉足住宅市场，2008年以后，在全国布局。2015年4月，四川蓝光在A股发售。2020年逐渐，经济危机显出，年度报告表明，2020年末其负债率为82.04%。自此，负债状况持续加剧，直至2023年沦落第一家A股强制退市地产商。
伴随四川蓝光的不好的消息愈来愈多，王琦也逐渐不断地写材料，和其它业主一起，几十次寻找有关部门反映情况。他还来过派出所，控告蓝光集团行骗，但两个月后，接到不立案通告。在此期间，她与妈妈一直坚持不懈还款，直至2022年4月，在仍然看不见一切期待的情形下，确定强制性停贷。三个月后，王琦的母亲察觉自己上信用黑名单，但是比起“每月花几千块买一个个人征信”，王琦和母亲都会觉得“停贷”非常值得，“普通百姓是为了一口饭而活着，不是为了个人征信”。
2022年8月15日，渐渐有了准确信息。南宁开设以“稳定房地产业”为主要目的房地产业私募基金，首次经营规模30亿人民币，并且于9月30日宣布代管雍锦澜湾新项目，准备按保交楼工作规划工程施工。
因为迟迟未确立精装修交付日期，王琦对此项股票基金并没抱很大期望，决定起诉银行。王琦说，类似跟她提起诉讼与此同时，也有2期200多家业也发起了起诉，但人民法院未作立案侦查。她就是这个楼盘业主提起诉讼银行中，第一个开庭审理的。
广西省银监会发送给农牧业银行南宁市支行管控意见函
“行业里的国际惯例作法”
7月3日开庭审理这一天，50多名业主赶到法院旁听，包括一些定居在外地的业主提前一天赶到南宁市，远道而来参与第二天的开庭审理。
早上9点半左右，开庭审理逐渐。王琦一方的关键需求取决于，依据已经有证据显示，他的买房贷款57.5万余元被转到了借款协议上开发商非资金监管账户，并非买房合同中注明的预售资金监管帐户。在交易第二十八条中，银行还注明：贷款人锈与骨地办理并受权借款立即扣款入下列帐户，但是并没有标明该帐户属于非资金监管账户。在他们看来，这就导致本该遭受监管资产摆脱管控，导致房子不可以按期交付。
农牧业银行南宁市支行辩护律师编造谎言，在和“开发商”签署预售合同时，王琦已知晓购房的钱应转到预售资金监管帐户，且明知道共管账户相关开户银行、账户名称、账户详细信息，但在和银行签署个人购房担保借款合同后，却受权和标示银行将住房贷款转到“开发商”名下非共管账户，因而，所造成的全部义务应当由王琦一方担负。
银行一方的辩护律师还强调，开发商能不能应用预售监管资金，是通过城建局进行审查评定的，银行没有权利确定。银行将监管资金交付给开发商也是按照建单位指示。“即便将信贷资金真真正正储放到预售资金监管帐户，开发商也可能根据虚假材料申请办理应用监管资金”，并由此觉得，房子诉讼时效交付有多因果关系之间的关系，与银行是不是将借款转到预售资金监管帐户从未有过立即密切关系。
王琦一方出具了一份2022年3月29日广西银保监局对农业银行南宁市支行管控意见函。意见函证实，农牧业银行南宁市支行在“雍锦澜湾”工程项目的信贷业务中，未严苛监管预购资金流入，使2.83亿房屋预售资产没有直接用以新项目建设工程施工，都没有认真落实个人住房按揭贷款所有存进商品房买卖资金监管账户的需求。广西银保监局勒令银行严肃认真进行违反规定整顿责任追究。半年之后，广西银保监局给业主的信息公开答复函中指出，有关相关工作人员早已被给予处分、处理决定及其经济发展处罚。
本开庭审理时的另一聚焦点是，依据已经有直接证据，王琦觉得，农牧业银行在房子未到顶情况下颁发了借款。在相关意见函中，广西省银监会还提到，农牧业银行贷款调查不敬业，向主体工程未到顶的楼盘派发房屋按揭贷款。
在执行监管资金的过程当中，在关键节点是否存在到现场核查具体情况？——应对王琦一方的了解，银行辩护律师称，这也是住建部门的职责。他提到，从2017年3月逐渐，全部商业服务银行对预购房屋封顶方法确认，全是银行立即采纳由住建部门审核通过后开发商递交的到顶汇报。“正常情况下，包含公积金中心及各商业服务银行都不会再采用当场检查的形式，确定预购房子是否满足主体结构封顶”。他指出，该作法的目的就是为了提升银行的放贷高效率。
当王琦一方了解是否存在书面证据时，银行辩护律师表明，这也是住建部门与公积金管理中心、商业服务银行开内部会议，并没有专门文档，他进一步说明，“这也是行业里的国际惯例作法”。
“雍锦澜湾”截至今年7月的施工工地
申请办理银行qflp需额外交关系占用费
开庭审理以前，王琦了解到了惠州一位业主2017年提起诉讼银行的案例，人民法院推动了业主明确提出在房屋做到交付标准以前终止还款的需求。银行起诉后，广东省高院在2018年作出判决，银行没有将业主的贷款付款至预售款专户，致业主的利益受损，银行应承担法律责任损失赔偿。这个例子给了诉讼自信心。
开庭审理时，银行的辩护律师明确提出，惠州的法律案例与该案主要事实不一致，不能成为裁判参照。在他看来，“该案房子不会有烂尾楼的事实”。他强调，南宁“稳定股票基金”已与开发商签署了租赁协议书，“雍锦澜湾”项目由“稳定股票基金”开展投资和代管，由于该新项目顺利进行各类建设工程施工。
但业主们并不认同律师表述，王琦一方表明，按合同约定，房子交付时间是在2021年12月31日，蓝光地产因资金困难已不能按时交付，企业处在倒闭环节。在承诺交付时间9个月以后，便在多方面驱动下，由“稳定股票基金”接任代管，直到如今，仍不能交付涉案人员房子。王琦了解到了，现阶段尽管刷过墙体、安装了窗，但水电工程还没有开通，园林景观也没完成。在他们看来，就算“稳定股票基金”后面对工程施工做到交付标准，也无法挽回银行和开发商的违约行为对业主带来的损失。
银行一方则认为，就房子推迟交付造成的损失，银行早已颁布了延迟时间付息的纾困现行政策供业主申请办理。现阶段，延迟时间付息qflp期是12月，12月内中止偿还贷款本息，期满恢复过来还贷。第一次qflp期届满后，业主也可以申请第二个qflp期，并且qflp期内不容易扣除顾客的利滚利、逾期利息、合同违约金等，也不会影响顾客的个人征信报告。截止到2023年6月16日，农牧业银行南宁市支行已为“雍锦观邸”218户业主执行qflp，总计执行额度近1.7亿人民币。
王琦对于此事辩驳，她先前跟农业银行数次沟通过，获得确定，该qflp现行政策尽管没有贷款利息，但多出来资金占用费。以王琦家里的贷款额度测算，假如申请办理qflp，要附加多支付3万余元，“相当于挖个坑令人跳，我也不可能签的合同”。
一位参加了2022年7月农行支行银行行长沟通交流大会业主接受深一度访谈的时候也表明，签订了缓贷协议后，会出现资金占用费，“实际上也是贷款利息，一样增强了后续还款工作压力”。
“做为业主，大家最想是指保证质量精装修交付，不然只能停歇停贷，直至交付的那一天。”王琦表明，目前为止她仍在等待法院最终判决。
（应受访人规定，原文中王琦为笔名）
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